[개원가 칼럼]병원계약할 때 이것만은 확인하자

1. 소유자를 확인하라

병원을 계약하면서 상대방의 신분을 확인하는 것은 결례가 아니다, 설마 안이한 마음으로 신분 확인도 없이 계약을 썼다가 후회하는 사례가 적지 않다.

계약직전에 등기부등본을 확인한후 실소유자와 계약해야한다. 이는 상식중의 상식이다. 실소유주는 등기 명의인을 말한다. 만약 실소유자가 아닌사람과 계약을 한다면 반드시 위임장이 필요하다. 위임장이 없는 실소유자가 아닌 사람과 한 계약은 원칙적으로 무효다.

대리 계약자 부부이든, 부자관계이든 법적으로 대리권은 없다. 계약을 하려면 상대방의 본인 여부를 확인한 뒤 등기부상 실소유주인 경우 주민등록증으로 본인임을 확인하는 것이 가정 먼저 해야할 일이다.

문제가 많이 생기는 것은 실소유주의 부인이 계약하러 나왔을 때다. 대개의 경우 부인이 나와도 아무 생각없이 계약한다. 부인이 나와도 남편의 대리권에 관한 위임장과 임감증명서를 확인하고, 신분증을 통해 진정한 대리인인지를 반드시 확인해야 한다.

위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 맞춰보아야 하며 인감증명서의 유효기간(6개월)도 지나지 않았는지를 확인해야 한다.

2. 계약서 쓰는 요령

계약을 할 경우 특별히 정한 계약서 양식은 없다. 중개업법상에 있는 표준계약서 양식을 사용하는 경우도 있고, 큰 건물들은 관리사무소에서 만든 계약서 양식을 사용한다. 표준계약서를 사용할때는 먼저 내용을 읽을 뒤 추가할 내용은 특약사항란에 쓴다.

이란에는 계약후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류등의 문제가 발생할 경우 이에 대한 처리 방법, 해약조건등의 사항을 뚜렷하게 기록하며, 기타 협의할 사항등을 기록한다.

3.중도금과 잔금 줄때 할 일

중도금이나 잔금을 지급할때에도 반드시 등기부동본을 다시 떼보아야 한다. 계약을 한뒤 추가 저당권이 설정되거나 이중계약등의 권리변동이 있는지를 확인해야 하기 때문이다. 특별한 약정이 없는 한 중도금을 주기전에는 계약을 해제할 수 있다.

4.상가임대차보호법 적용여부를 확인한다.

상가임대차보호법은 위 표에 기재되어 있는 보호대상 금액을 초과하는 경우 보호받지 못한다. 예를들어 보호대상금액이 2억4천만원인 서울인 경우 보증금 5000만원에 200만원을 월세로 계약을 했을 경우 보호대상금액이 초과(환산보증금 : 5,000만+200만0X100만=25,000만)되어 상가임대차보호법 적용을 받지 못한다

병의원의 중대형화, 부동산가치의 상승으로 위 상가임대차보호법 보호대상에서 제외되는 경우가 많다.

따라서 이 경우 계약서상에 보증금에 대한 전세권설정여부와, 계약갱신여부, 임차기간, 차임증감부분에 대해 협의사항등을 특약사항에 명기해 두면 좋다.

4.의료기관 개설가능여부

진정한 소유자는 등기부등본상으로 확인할 수 있고, 의료기관으로 개설여부는 건축물대장을 확인하여야한다.

건축물대장을 열람하여 건축물현황 용도부분란에 1종근린생활시설(병∙의원)되어 있어야 의료개설등록이 가능하다. 간혹 병의원 오픈준비를 완료했으나 의료개설등록이 안돼 낭패를 보는 경우가 있다.

따라서 계약시 건축물 대장을 확인하거나, 타용도로 기재되어 있을 경우 계약서상에 용도변경에 관한 사항을 기재하여 피해가 없도록 한다.

5. 기타사항

-동종과목 제한

-규모와 가격: 임대면적, 공용면적, 실면적, 보증금, 월세, 관리비, 부가세(VAT) 처리

-인테리어 가능시점 및 임대비용에 대한 처리: 인테리어 가능시점, 인테리어 기간중의 월세, 관리비 처리

-내외부 싸인물 설치: 간판의 위치 및 간판개수 확인, 내외부 싸인물 설치 가능개수와 위치

-관리비 및 주차료: 관리비 세부항목, 관리비 이외의 직접세, 주차료 산정-기타사항, 전력용량 및 분전에 관한 협의, 상하수 배관에 대한 사전 점검 및 합의