CJ제일제당, 수원공장매각으로 부동산 개발 본격화

수원공장 680억원에 매각…가양동과 영등포공장 개발 기대

지난 29일 오전 CJ제일제당이 수원 제약공장 매각을 발표했다. 1월 28일자로 토지(69,436m2(21,004평)와건물(16,977m2, 5,135평)이㈜화성 봉담 PFV에게 680억원에 매각되었다. 토지와 건물의 장부가가 각각 146억원, 46억원으로 총 186억이기 때문에 매각이익은 493억원 발생할 전망이다.

1분기 중으로 세금을 제한 후 520억원이 유입될 것으로 보인다. 수원공장의 연간 매출 규모는 700억원 정도로, 당분간 이 공장을 임대해서 제품을 계속 생산할 것으로 보인다.

한국투자증권 이경주 애널리스트는 30일 보고서를 통해 “CJ제일제당의 수원공자 매각으로 유입된 현금은 대부분 차입금 상환에 사용되어 이자비용이 연간 35억원(조달금리 6~7%) 정도감소할 전망으로, 공장 임대비용이 연간 20억원 규모임을 감안하면 현금흐름 개선 효과가 있다고 판단된다”고 밝혔다.

이 애널리스트의 보고서에 다르면 이번 공장 매각은 매각 자체가 가지는 의미는 크지 않다. 이미 회사가 수원공장 매각 가능성에 대해 언급해 왔기 때문에 많은 시장 참여자들이 이를 예상하고 있었다. 그러나, 가양동 등 추가 부동산 개발에 대한 기대확대로 주가에는 긍정적으로 작용할 전망이다.

또한 이번 매각은 주가에는 긍정적으로 작용할 전망이다. 회사의 비핵심 자산 매각 또는 개발 의지가 확인되어 가양동 및 영등포공장 개발에 대한 시장의 기대가 높아질 것으로 예상되기 때문이다.

가양동과 영등포공장은 모두 서울 시내에 있어 공장부지의 시가만 따지더라도 수천억원대에 이르는 대형 자산이다. 지난 9월말 가동중단된 가양동공장은 대지면적 104,291m2(31,548평, 건물 포함 장부가 1,359억원)로 현재 공업기능우세지역이나, 아파트 혹은 주상복합건물로의 개발을 위해 주거기능 우세지구 또는 주거지역으로 용도 변경이 추진 중이다.

보수적으로 아파트로 개발된다고 가정할 경우 가양동공장 개발로 인한 순현금 유입액은 세
금 차감 후 현재가치로 4,429억원에 달할 전망이다. 영등포공장도 주변지역과 마찬가지로 상가로 개발된다고 가정할 경우 순현금유입액의 현재가치는 3,575억원에 이를 것으로 추정된다.

부동산가치가 5,797억원으로 평가되어 있으며, 여기에는 수원공장 가치를 제외하고, 가양동공장 가치는 아파트 개발을 가정하여 4,429억원으로, 영등포공장 가치는 보수적인 관점에서 개발이 아닌 예상 매각대금의 현재가치인 1,149억원(2009년 1,800억원 매각 가정)만이 반영되어 있다.

이들 공장부지의 시가가 상승하거나 개발시 분양면적이 커지면 목표주가는 추가 상향될 것이다. 회사는 가양동공장이 상반기내에 개발될 것으로 기대하고 있다.