구 한 수

세현세무법인 닥터택스사업부 세무사
hs-koo@hanmail.net

양도소득세를 상담하다 보면 많은 의사분들이 비과세에 대해 문의를 많이 하시는데 아주 사소한 실수로 비과세 판정을 못 받는 경우를 볼 수 있다. 양도소득세는 양도시점을 기준으로 과세되기 때문에 양도일을 지난 후에는 부족한 비과세 요건의 수정이 불가능하므로 항상 비과세대상 자산을 양도하는 경우에는 미리 사전에 검토하여 불이익을 받는 일이 없어야 할 것이다. 이하에서는 1세대 1주택 비과세의 내용과 주의할 점에 대해 간략하게 살펴보자.


주택의 개념과 범위

1. 개념
공부상 용도에도 불구하고 상시 주거용으로 사용하는 건물 + 건물정착면적의 5배(10배) 이내의 부수토지
☞별장, 콘도미니엄, 합숙소는 상시 주거용이 아니므로 주택이 아니다. 오피스텔의 경우 상시 주거용으로 사용하면 주택이다.

2. 다가구주택
독립된 주거가 가능한 각 호를 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 일괄매매시는 단독주택으로 본다.

3. 겸용주택
주택면적이 큰 경우는 전부(부속토지 포함)를 주택으로 보며, 그 외는 각자 대로 처리한다.


1세대의 요건

1세대 구성은 배우자가 있어야 한다 - 배우자 없어도 30세 이상, 배우자 사망 또는 이혼, 30세 미만이어도 최저생계비 수준 이상으로서 주택을 유지하며 독립된 생계가능자(미성년자는 제외하되 결혼, 가족의 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우는 해당된다.)


1주택의 요건

1. 개념
양도시점에 1주택이어야 한다 - 보유기간 동안의 2주택 여부는 무관하다.


1세대 2주택에 대한 특례

1. 일시적 2주택
구주택을 신주택 취득일로부터 2년 이내 양도하는 경우
☞수도권소재 법인 또는 공공기관의 이전으로 이전한 시군구 또는 연접 시군구의 신주택 취득시는 구주택을 5년 이내 양도해도 비과세

2. 동거봉양
60세 이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)과 합가 - 합가일로부터 5년 이내 선양도주택
☞합가시 각각 1주택만을 보유하여야 한다.

3. 혼인으로 인한 2주택
혼인일로부터 5년 이내 선양도주택
☞혼인시 각각 1주택만을 보유하여야 한다.


주택소유에 관한 특례

1. 상속주택 소유에 관한 특례
(1) 개요
상속받은 주택 1개 + 일반주택 1개 = 일반주택 양도시 국내 1개 주택 소유로 보아 비과세적용
☞상속받은 주택 2개 + 일반주택 1개 = 일반주택 양도시 비과세적용 안 된다.
☞조합원입주권 상속받아 취득한 신축주택도 상속주택으로 본다.

(2) 상속주택의 범위
피상속인이 상속시 2주택 이상을 소유한 경우 법정순위에 따른 1주택만을 특례대상 상속주택으로 본다(소유기간 - 거주기간 - 상속 당시 거주 - 기준시가 - 납세자 선택).

(3) 동일세대원으로부터 상속받은 경우
기존에는 피상속인과 세대를 합가하여 1세대를 구성한 후에 피상속인이 사망하게 되면 피상속인이 소유하던 상속주택은 동일세대원으로부터 상속받은 주택이 되어 상속주택으로 볼 수가 없었다. 이는 동거봉양을 오히려 불리하게 적용하는 결과가 되어 불합리하므로 합가일 이전부터 보유하던 동일세대원(본인 및 배우자의 직계존속에 한함)으로부터 상속받은 주택은 특례대상 상속주택으로 본다는 것이다(2010.2.18 이후 양도분부터).

(4) 공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 여부
비과세를 판정함에 있어 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 자의 주택으로 보고, 소수지분자는 주택으로 보지 않는다. 여기서 주의할 것은 공동으로 소유하는 1주택만을 이렇게 판정하는 것이지 공동상속주택이 2채 이상인 경우에는 당연히 1채의 소수지분자는 주택수에서 제외되나 나머지 1채는 당연히 소수지분자의 주택수로 보아야 한다는 것이다.

2. 농어촌주택 소유에 관한 특례
(1) 개요
농어촌주택 1개 + 일반주택 1개 = 일반주택 양도시 국내 1주택 소유로 보아 비과세판정
☞2000년 A일반주택 취득, 농촌이주를 위해 2005년 농어촌주택 취득, 2006년 C일반주택 취득, 2007년 C일반주택 양도, 2009년 A일반주택 양도시 비과세적용 여부 - 국심에서 패소판결, 즉 귀농 후 최초양도주택이 아니므로 비과세적용 안 된다.

(2) 농어촌주택이란?
농어촌주택이란 수도권외의 읍(도시지역은 제외),면지역소재주택으로서 아래의 1에 해당하는 주택
① 상속받은 주택(피상속인이 5년 이상 거주한 주택)
② 이농인(어업인 포함)이 취득 후 5년 이상 거주한 이농주택
③ 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

3. 문화재주택 소유에 관한 특례
문화재주택 + 일반주택 = 일반주택 양도시 국내 1주택 소유로 간주

4. 근무상 형편 등으로 취득한 주택소유에 관한 특례
취업, 근무상 형편, 질병, 기타부득으로 취득한 수도권 밖에 소재주택 1개 + 일반주택 1개= 일반주택 양도시 국내 1주택 소유로 간주한다(2008.11.28 이후 양도분부터 적용함, 2008.11.28 이전에 부득이한 사유로 취득한 비수도권주택도 포함한다).


3년 이상 보유의 요건

1. 개념
3년 이상 보유(서울, 과천시, 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시는 2년 거주요건 있음)
☞보유 중, 소실/도괴/노후 등으로 멸실되어 재건축한 경우 - 멸신된 주택 + 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우
(1) 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 아래의 어느 하나에 해당시 - 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않음
① 5년 이상 거주한 건설임대주택을 양도하는 경우
건설임대주택임차일~주택을 취득하여 양도한 날 = 거주기간이 5년 이상인 경우
②“공익 ~법률” 및 그 밖의 법률에 다른 협의매수/수용의 경우
③ 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우, 1년 이상 국외거주 취업, 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내 양도하는 경우에만 적용)

(2) 취업, 질병, 근무상 형편으로 세대전원이 다른 시/군으로 주거 이전하게 되어 1년 이상 거주한 주택을 양도시 보유기간의 제한을 받지 않는다.


조합원입주권을 소유하는 경우 1세대 1주택의 특례

1. 1세대 1조합원입주권의 양도시 비과세
아래의 요건을 충족하는 관리처분계획인가일(인가일전 철거시 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는 기존주택 소유한 세대만 적용된다.
(1) 양도일 현재 무주택이어야 한다.
(2) 양도일 현재 1입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 1주택 취득일로부터 2년 이내에 입주권을 양도하는 경우

2. 1세대 1주택과 입주권 보유시에 대한 비과세배제
1세대가 주택과 입주권을 보유하다 주택을 양도하는 경우에 2006.1.1 이후 최초로 주택재개발 또는 재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 입주권도 주택으로 보아 1세대 2주택 비과세 여부를 판정한다.
그러나 이러한 규정에도 불구하고 아래에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다.

(1) 1주택을 보유한 1세대가 그 주택양도전 입주권을 취득한 경우 입주권취득일로부터 2년 이내 그 주택양도시 비과세 적용

(2) 1주택을 보유한 1세대가 그 주택양도전 입주권 취득한 경우 입주권취득일로부터 2년을 경과하여 그 주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건을 모두 충족시 비과세적용
① 완성된 후 2년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주
② 완성전 또는 완성된 후 2년 이내 구주택을 양도할 것

(3) 1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 재건축 등의 사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 아래의 요건을 모두 갖추어 대체주택 양도시는 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용하며 이 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
① 사업시행인가일(관리처분계획인가일이 아님) 이후 대체주택을 취득하여 대체주택에서 1년 이상 거주할 것
② 완성된 후 2년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주
③ 완성전 또는 완성된 후 2년 이내 대체주택을 양도할 것

(4) 상속받은 조합원입주권 1개 + 일반주택 1개 = 일반주택 양도시 1주택으로 보아 비과세판정
- 이 경우 피상속인이 상속시 무주택인 상태에서 상속받은 입주권에 한정하며, 입주권이 2개 이상인 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 입주권에 한정한다.
- 상속인과 피상속인(배우자는 제외)이 동일세대원인 경우 합가일 이전부터 동일세대원이 보유하던 주택이 입주권으로 전환된 경우에만 해당한다.