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부동산취득과 자금출처 조사

최근 정부는 부동산 시장의 투기 과열을 방지 하기 위하여 주택거래신고지역내에서 6억원 이상의 주택을 구입할 경우에는 자금조달계획등을 신고하도록 하였으며 투기지역내 6억원 초과 주택을 구입할 경우 DTI(총부채 상환비율)를 40% 이내로 제한하는 등 자금조달에서부터 여러 가지 규제를 가하고 있다. 이에 따라 자금조달방법의 중요성이 한층 커지고 있다.
대부분 의사들이 부동산을 취득하면서 가장 걱정하는 부분이 바로 자금출처조사다. 부동산을 취득할 경우 과세관청이 자금출처부족자로 판단하게 되면 자금출처조사가 나오며 이때 자금출처를 소명하지 못하면 증여세조사나 사업장세무조사로 연결되게 된다. 이하에서는 자금출처조사에 대해 살펴보겠다.


일반적인 자금출처조사
증여를 받고도 증여세 신고를 하지 않거나 사업장매출누락을 통한 재산취득을 방지하기 위해 과세당국은 자금출처조사를 하고 있다.

1. 전산분석결과 출력
국세청에 전산입력된 자료 중 부동산·주식취득자금ㆍ특정시설물이용권(골프회원권, 콘도회원권등) 및 신규개업자금 등에 대한 전산분석(자금운용항목과 자금원천항목의 비교)결과를 다음의 구분에 따라 매년 출력한다.
-취득재산규모 및 자금출처부족금액 계급별 인원*
-30세 미만자의 취득재산규모 및 자금출처부족금액 계급별 인원*
*자금출처부족금액이란 당해연도와 직전5년간의 재산취득액에서 국세청에 전산입력된 당해연도와 직전5년간의 신고소득금액과 재산처분액등의 자금원천을 차감한 금액을 말한다

그러나 재산취득일전 또는 채무상환일전 10년 이내에 당해 재산취득금액 및 채무상환가액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 전산출력에서 제외하며 증여추정 규정을 적용하지 아니한다. 이 기준은 부동산등의 시세변화에 따라 수시로 조정될수 있다.
다만, 상기 금액 이하이더라도 취득자금 또는 상환자금이 타인으로부터 증여받은 사실이 객관적으로 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다(단, 이 경우에는 증여사실을 과세관청이 입증해야 하는 것임)



2. 조사대상자 선정
전산출력된자료 중에서 자금출처부족금액이 일정금액이상이거나 일정비율이상인 경우에는 조사대상자로 선정한다. 여기서 일정금액 또는 일정비율은 매년 국세청장이 정한다.

3. 증여세 부과
자금출처부족금액에 대하여 자력취득여부를 입증하지 못하면 그 부분에 대하여 증여세가 부과된다. 그러나 조사과정에서 자금출처부족금액이 그 동안 소득세를 누락하여 조성된 자금이라면 소득세 세무조사로 이어져 그동안 누락한 소득세가 추징될 것이다(특히 사업자의 경우는 유의를 요함).

☞절차는 다음과 같다.
·사전안내문 발송
조사대상자로 선정된 자에 대해서는 “재산취득 자금출처에 관한 사전안내문”을 발송함
·소명자료검토등
납세자가 사전안내문에 대하여 회신기일까지 자금출처에 관한 입증자료를 제출하지 않은 경우에는 세무서는 추가안내서를 발송하며, 추가안내서에 대해서도 입증자료를 제출하지 않으면 증여세 과세 사전안내문이 발송되며, 그 후 정식 증여세를 부과하여 고지서를 발송한다. 이러한 안내문에 자금출처에 관한 입증자료를 제출한 경우에도 동 입증자료로 자력취득이 인정되지 않는다고 판단될 경우에는 실지조사대상으로 선정되며 조사과정에서 자력취득여부를 입증하지 못하면 그 부분에 대하여 증여세가 부과된다.
·자금출처입증방법
자금출처부족자금에 대한 입증방법은 다음과 같다.
-세무서에 신고된 소득이 있는 경우에는, 소득세납세증명 또는 납세영수증 사본
-금융기관으로부터 대출을 받았거나, 그 외 타인의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서
-다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본
-부동산을 임대하고 받은 전세보증금이 있는 경우에는 전세계약서 등
·자금출처입증의 범위
-재산취득액 또는 채무상환액이 10억원 미만인 경우
자금의 출처가 80%이상만 확인되면 증여로 추정하지 않음
-재산취득액 또는 채무상환액이 10억원 이상인 경우
자금의 출처를 입증하지 못하는 금액이 2억원 미만이면 증여로 추정하지 않음


특수한 자금출처조사
다음과 같이 자금출처와 관련하여 조세탈루혐의가 명백한 경우에는 지방국세청장(또는 세무서장)은 자금출처조사대상자를 수시로 선정하여 조사할 수 있다.
-탈세제보, 세무조사파생자료, 정보자료 등에 의하여 자금출처 관련한 조세탈루 혐의가 명백한 경우
-재산취득과 관련한 조세탈루혐의가 발견되어 세무서장 또는 지방국세청장이 자금출처조사를 할 필요가 있다고 인정되는 경우


자금출처 입증시 유의 사항
자금출처조사를 받게 되면 취득자금에 대한 명확한 근거를 제시하여야 하는데 위에서 언급한 소득세납세증명만 가지고 입증을 하려하는 경우가 있다. 즉 봉직의나 개원의로서 신고한 소득금액이 취득자금을 충족한다고 판단하는 경우이다. 자금출처조사의 경우 실제신고된 소득보다 낮은 부동산을 취득하더라도 간혹 조사가 나오는 경우가 있다. 그러므로 소득신고가 많이 되었다고 무작정 안심하고 취득자금을 투명하게 관리하지 않으면 증여세를 부과받게 되는 경우가 종종 있으므로 유의하여야 한다. 즉 신고된 소득이 취득자금을 초과하더라도 실제 조사를 나왔을 경우 해당취득자금의 출처를 밝히지 못하면 의미가 없게 된다는 것이다.

예를들어 직전5년간 신고된 소득금액이 5억이고 부동산취득자금이 4억인 경우 이를 입증하기 위해서 소득세납세증명을 제출해봐야 아무런 의미가 없다. 이 경우 제출해야하는 소명자료는 취득자금을 조달한 통장거래내역이 가장 중요하다. 즉 취득자금이 그간 모아온 저축통장에서 빠져나가거나 전세금을 회수하여 결제를 하거나 대출을 받아 결제를 하는 등 그 취득자금의 투명성을 입증하여야 하는 것이다. 간혹 소득신고가 많이 되었으니 별문제가 없다고 판단하여 부모님에게 증여를 받은 자금으로 취득하는 경우가 있는데 이 경우 자금출처조사를 받게 되면 증여세를 물게 되는 것이다. 위 예에서 취득자금 4억중 부모님에게 1억을 현금으로 받거나 통장으로 받은 경우 명확히 증여로 보여지기 때문이다. 어느 날 문득 현금1억이 입금되거나 취득자금으로 결제된다면 누구든 의심을 하기 때문이다.


배우자등에 대한 양도시 유의사항
최근 자산분산 목적에서 가족간 증여나 양도가 많이 이루어지고 있다. 이하에서는 배우자나 자식에게 양도시 유의할 사항을 살펴보겠다.

1. 배우자 또는 직계존비속에 대한 양도시 증여추정
배우자나 직계존비속에 대한 양도시에는 이를 증여로 추정한다. 예를 들어 설명해 보겠다.

잘나가는 의사는 대학생인 아들에게 예전에 자신이 구입한 아파트 한 채를 주고 싶었다. 증여를 하면 증여세만 1억원 정도 나온다는 사실을 알고 고민하던 중, 양도를 하면 양도소득세가 2천만원 정도 나온다는 것을 알았다. 그래서 아들에게 대가를 받고 판 것으로 꾸밀 목적으로 허의로 매매계약서를 작성하고 아들 이름으로 소유권이전등기를 하였다. 증여세를 피했다고 기뻐하던 잘나가 의사는 국세청에서 증여세 고지사전안내문을 받고 놀랐다. 세무사사무실에 문의하자, 아들이 본인에게 대가를 지급한 사실과 아들이 대가를 지불할 만한 객관적인 자금출처를 입증하지 못하면 증여세가 고지된다는 것이었다. 잘나가 의사는 크게 당황하지 않을 수 없었다.

배우자나 직계존비속에게 재산을 증여하고 증여세 부담을 줄이기 위하여 증여가 아닌 대가를 받고 양도한 것으로 가장하여 양도소득세를 신고하는 경우가 있다. 세법은 이러한 탈법을 방지하기 위하여 배우자나 직계존비속에게 재산을 양도한 경우에는 증여로 추정한다. 여기서 추정한다는 의미는 거래의 당사자가 당해 양도행위가 실제 대가를 수반한 진정한 양도임을 입증하면 양도로 보지만 그러한 적극적인 입증이 없다면 증여로 보아 증여세를 부과한다는 것이다. 따라서 배우자나 직계존비속에게 재산을 양도하는 경우에는 과세당국은 일단 증여로 보아 증여세를 부과한다는 점을 명심하여야 할 것이다. 따라서 실제 대가관계가 있음을 객관적 증빙에 의해 입증해야 할 것이다. 즉 양수인인 배우자나 직계존비속은 대가를 지불할 만한 자금이 출처가 분명해야 하며 또는 대가지불에 대한 금용자료등의 객관적근거가 있어야 할 것이다.

2. 증여 후 양도행위의 부인
양도소득세 과세대상 자산을 특수관계자에게 증여한 후 그 특수관계자가 그 자산을 5년 이내에 양도함으로써 양도소득세가 부당히 감소한 경우(수증자가 부담한 증여세와 양도소득세의 합계액이 증여자가 직접 양도하였다고 가정할 경우의 양도소득세보다 적은 경우)에는 이러한 거래를 부인하고 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하고 있는데, 이를 우회양도에 대한 부당행위계산의 부인이라고 한다. 이 규정은 증여행위를 통한 양도소득세의 회피를 막기 위한 것을 목적으로 한다.
-을의 증여세 + 을의 양도소득세 > 갑의 양도소득세 → 갑의 양도소득세 부과
-을의 증여세 + 을의 양도소득세 < 갑의 양도소득세 → 당초 신고내용 인정
증여자에게 다시 양도소득세가 과세되는 경우에는 상속세및증여세법의 규정에 불구하고 수증자에게 증여세를 부과하지 아니한다.


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